Que conviene más comprar, una casa ya terminada o una en preventa?

Muchas veces mis clientes me preguntan esto cuando estamos viendo diferentes opciones de compra, tanto casas o departamentos ya sea terminados o en preventa y realmente ambas opciones son buenas, cada una como todas las propiedades tienen ventajas y desventajas y es cuestión de las necesidades y la situación en ese momento del comprador cual sería la mejor opción.

 

Veamos cual sería la ventajas de comprar en preventa:

 

 

 

 

 

 

 

- La principal ventaja es que normalmente en circunstancias favorables de mercado , el precio que paga uno al principio de la preventa debería ser menor al precio que tendría cuando ya estuvieran terminados, o sea debería haber una plusvalía desde el momento de haber dado el enganche hasta el momento en que ya se le entregue, esta plusvalía depende del tiempo que tarden en terminar el desarrollo pero usualmente debe de haber incrementado arriba de un 15% para cuando ya esté terminado, entre más tiempo tarde en terminar mayor debería ser el rendimiento y viceversa.

 

- Otra ventaja depende de la forma de pago, hay muchos desarrolladores que piden un enganche de entre 15 a 30% y el saldo se paga hasta la entrega, que pudiera ser uno o dos años, esto le dá al comprador un tiempo suficiente para poder pagar el saldo sin descapitalizarse inmediatamente o tener que recurrir a un crédito hipotecario y en el inter obtendría un mejor rendimiento de lo normal ya que se estaría apalancando, o sea que con solo un pequeño porcentaje de enganche y esperando una plusvalía alta podría ganarle a su dinero el 100%, supongamos que dejó un 20% de enganche y hasta dentro de un año tiene que pagar el saldo restante, y en ese año el desarrollo obtuvo una plusvalía del 20% sobre el precio total, entonces si quisiera el comprador revenderlo al final habria dobleteado el dinero que invirtió. (ojo,  hay desarrollos que no permiten una cesión de derechos por lo que habría que acabar de pagarlo completamente antes de poder revenderlo pero hay otros desarrollo que si lo permiten y esos hay que aprovecharlos)

 

- Una gran ventaja es es que el comprador puede hacer ciertos cambios al inmueble para adecuarlo más a sus necesidades y así no tendría que tumbar para volver a levantar, siempre y cuando el desarrollador esté de acuerdo en hacer estos cambios.

 

Las desventajas de las preventas son:

 

- Uno compra sin ver , normalmente solo se muestran planos y perspectivas y el terreno pero no el producto terminado y esto puede originar muchas ansiedades al comprador, ya que no sabe como realmente va a verse ya terminado.

 

- No todos los desarrolladores son de confiar, desafortunadamente uno nunca sabe como va a acabar el desarrollo, sobre todo cual es la situación económica del desarrollador o que cambio en el rumbo de la economía local o internacional pueda haber y como esta afectaría negativamente la terminación del desarrollo, es decir hay un riesgo real al comprar un desarrollo en preventa, un riesgo de nunca entregarse la unidad y perder todo o una buena parte de lo invertido.

 

- Hay que esperarse a que se lo entreguen y mientras habrá que seguir pagando renta.

 

- Son más complicados para ser adquiridos con créditos hipotecarios, aunque si es posible tiene ciertas complicaciones en comparacion de una casa ya terminada.

 

 

Las ventajas de las casas ya terminadas:

 

 

 

 

 

 

 

 

- Las casas terminadas son más fáciles de ser adquiridas mediante créditos hipotecarios ya que ya se pueden hacer los avaluos y formalizar la operación inmediatamente.

 

- Ya va uno a lo seguro, ya vé lo que está adquiriendo con sus bondades y desperfectos.

 

- Si es una casa ya con más de 10 años de antiguedad, lo más seguro es que su precio sea má económica que una similar en preventa.

 

- Normalmente las casas ya terminadas están en mejores ubicaciones con una dotación de servicios e infraestructura establecida y funcionando.

 

 

Las desventajas de una casa ya terminada:

 

- Si uno quiere hacerle cambios le vá a costar más, ya que hay que tumbar y luego levantar.

 

- Si es una casa nueva recién terminada tendría un precio más alto que una similar en preventa.

 

- Sus acabados pueden ya ser muy anticuados dependiendo de la edad de la casa.

 

- Hay que pagarla inmediatamente para poderla ocupar y esto descapitalizaría al comprador.

 

- Podría estar rentada y habría que esperar a que la desocupen y en que condiciones la entregarían.

 

 

Estas son las principales ventajas y desventajas para cada situcación y dependerá de cada comprador poner en una balanza que es lo que le conviene más.

Las casas tienen fecha de caducidad

Las Casas también tienen fecha de caducidad

Las personas y las familias van cambiando con el tiempo sus necesidades básicas, una de esas necesidades básicas es precisamente la vivienda.

 

Cuando uno es soltero normalmente vive en un departamento rentado, cuando se casa normalmente compran un departamento, cuando llegan los primeros hijos compran una casa grande y cuando se vuelven a quedar solos una vez que ya se hayan ido los hijos de la casa vuelven a comprar otra casa más chica o inclusive vuelven a un departamento, estos son por lo general los cambios más importantes en la vida de una persona en cuanto a vivienda se refiere, pueden haber otras variables como el cambiarse por cuestiones de trabajo, el comprar una segunda casa como de descanso, los cambios de vivienda debido a un divorcio, etc, etc.

 

En promedio la regla es que los Mexicanos de clase media cambien de casa cada 10 o 12 años, en países más dinámicos como Estados Unidos cambian cada 5 o 6 años, esto nos plantea el tener que tomar la desición de vender la casa actual y comprar otra que por lo general es una casa nueva.

 

En mi opinión es importante hacer estos cambios en el momento justo, es decir que ya haya pasado suficiente tiempo para que la casa actual tenga su plusvalía máxima o óptima y que la siguiente casa estuviera en el punto en donde empezaría a tener su plusvalía.

 

Que me refiero con esto? Yo siento que la casas tienen fecha de caducidad, es decir , después de cierto tiempo ya no siguen valiendo más con el paso del tiempo si no lo contrario, empiezan a bajar de valor, todo esto depende principalmente de la ubicación de la casa.

 

Un ejemplo claro es cuando están empezando a hacer un nuevo fraccionamiento, normalmente más alejado del centro de la ciudad, las casas son nuevas y vienen equipadas con los acabados y amenidades propios de ese momento en particular y como están siendo construidas más lejos y en preventa normalmente se adquieren en un buen precio directamente del desarrollador o del constructor. Despúes de habitarla por 10 o 20 años ya la zona está totalmente saturada con nuevos fraccionamientos, centros comerciales, escuelas, parques, etc. Siendo muy atractiva para las nuevas familias y por eso es que  su plusvalía ya sea muy buena, entonces es el momento ideal de venderla ya que está en su punto óptimo. Al mismo tiempo están surgiendo otros nuevos fraccionamientos con amenidades y acabados ahora propios de estos tiempos y los cuales estarían en el momento idóneo para adquirirlos.

 

Hay que tomar en cuenta que uno de los principales dilemas que uno enfrenta en ese momento es deshacerse del valor sentimental y de los recuerdos de esa casa ya que impediría la venta de la misma en un tiempo normal y retardar la adquisición de la siguiente, cuantas casas viejas de familias grandes que antes estaban llenas de algarabía, fiestas, comidas dominicales, nietos y primos corriendo por todo el jardín y la piscina, grandes espacios para acomodar a toda esta gente y después estas casas quedan casi abandonadas y en necesidad de mucho mantenimiento, el error fué de no haberla vendido en su momento óptimo, muchas de estas casas ya valen solo por el valor que tuviera el terreno y ya no tanto por la construcción, ya que nadie quiere una casa vieja con acabados de hace 30 años rodeada de casas de hace 30 años con acabados todas de esas épocas, salvo en las grandes ciudades como el D.F., Nueva York, Londres , París, etc. que siguen teniendo buena plusvalía por haber quedado ahora en muy buena ubicación dentro de la ciudad, pero por lo general en la gran mayoría de las ciudades medianas, estas casas pierden atractivo, un ejemplo es la zona de caleta en el Acapulco tradicional, hace 50 años se hicieron casonas enormes y era la zona más exclusiva, ahora esas casonas están casi abandonadas y valen menos de la mitad que una de similar tamaño en una zona nueva.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Todo esto se explica por que las preferencias de la gente van cambiando, lo que antes era la mejor zona para vivir ya no lo és 20 años después, ya que surgen otras zonas más atractivas y es ahí a donde también se ha mudado la plusvalía. 

 

Hay que saber tomar la desición en el momento óptimo, hay que estar concientes que la casa que tenemos ahora al venderla no nos va a alcanzar para comprar una de similar tamaño en una zona nueva, normalmente para seguir obteniendo las casas que van a generar más plusvalía hay que vender la anterior y con ese dinero más otro más que se aporte adicional es con lo que se compraría la siguiente y así sucesivamente hasta que lleguemos al punto en donde vamos ahora para atrás, es decir ya no buscamos una casa más grande que la anterior si no una más chica, y entonces ahí sí con la venta de la anterior casa nos alcanza para una más nueva pero más chica sin tener que aportar más dinero adicional.

 

En sintésis, hay que saber cuando es el momento para cambiar nuestra casa por otra nueva más de acuerdo a nuestras necesidades actuales y no pensar que nuestra casa va a seguir valiendo siempre más con el paso del tiempo, las casas al igual que las personas tenemos fecha de caducidad.