Bienes Raíces como opción de Inversión



Todos sabemos que hay diferentes maneras de invertir nuestro dinero, desde lo más común y ordinario que sería una cuenta de ahorros en un banco hasta inversiones bursátiles muy sofisticadas y con términos muy rimbombantes como "derivados", "commodities", "forex", "obligaciones",  etc.

 

También está la opción de invertir en un negocio, ya sea una tienda, un taller, un restaurante, o inclusive  a través de una franquicia.

 

También la gente sin pensarlo mucho invierte en metales sobre todo el oro y la plata

 

y también claro la gente invierte en Bienes Raíces.

 

 

 

 

 

El tema de invertir en Bienes Raíces es el que nos ocupa hoy con este post.

 

Prácticamente todos y la mayoría de las veces sin pensarlo tanto como una inversión hemos invertido en algún bien raíz, el más claro ejemplo es el comprar una casa para vivirla. Esta desición pienso que se toma más con el fín de resolver la necesidad de tener un techo seguro y evitar pagar renta o vivir con algún pariente, normalmente se hace ya cuando nos hemos casado y por instinto natural pensamos que si queremos tener una familia pues lo lógico es tener una casa propia.

 

De esta manera matamos dos pájaros de un tiro, conseguimos un techo en donde vivir y crecer con la familia y a la vez estamos invirtiendo nuestro dinero.

 

Los expertos analistas financieros nos dicen que por lo general la inversión en bienes raíces es buena ya que nos cubre contra la inflación y las devaluaciones .

 

Esto es muy cierto, los bienes raíces llamele, casa, terreno, local, bodega, etc, etc, ha sido para la gran mayoría de los Mexicanos el principal instrumento de inversión, más que cualquier otra opción y la manera que la gran mayoría ha logrado incrementar su patrimonio.

 

Esto creo yo se debe a que en realidad es muy fácil invertir en Bienes Raíces, comparandolo con otras inversiones como las bolsas de valores, el mercado de divisas, el de los metales, el de los bonos y obligaciones, e inclusive el abrir un negocio los cuales se necesita de una muy buena habilidad e instrucción financiera, la compra de un Bien Raíz es muy sencilla, solo hay que tener cierto capital, buscar una propiedad acorde con ese capital, negociar la compra y al final obtener el título legal.

 

En realidad en mi experiencia tanto en el ámbito financiero como en el de Bienes Raíces puedo decir que las dos mejores formas de invertir el dinero ahorrado son :  el invertir en un negocio propio y/ o comprar una propiedad.

 

Todas las demás opciones de inversión requieren de una habilidad y educación más experta en la materia, por ejemplo el comprar acciones en la bolsa de valores, no mucha gente se atreve a hacerlo, por que? por que realmente es más complejo que comprar un terrenito y al no saber bien sobre la materia pueden acabar perdiendo mucho dinero. Pero no puede pasar lo mismo al comprar una propiedad? la respuestas es sí, al igual que en la bolsa de valores uno también puede perder todo su patrimonio invirtiendo en Bienes Raíces, pero realmente esa posibilidad es mucho menor que el invertir en la bolsa de valores sabiendo asesorarse bien.

 

Si uno sigue todos los pasos normales en la compra de una propiedad, su inversión se verá gratificada con el tiempo con una buena plusvalía .

 

 

 

 

 

 

Por esto es importante que al momento de querer comprar e invertir en una propiedad lo recomendable es ir con los expertos en la materia, las oficinas certificadas de Bienes Raíces como Re/max, las cuales pueden analizar sus necesidades y en función de eso ofrecerle diferentes opciones y asegurándose de que el precio sea el correcto, de que la documentación que se firme cumpla con los requisitos legales, que se verifique el status de la propiedad, que la manera y el proceso de cierre cumpla con los requisitos para que la operación termine sín ningún problema y que su inversión empieze a obtener la plusvalía desde el  momento en que la compre.

 

Todo este proceso hay que tomarlo en cuenta ya que si usted decidiera querer invertir en la bolsa de valores lo más seguro es que iría con una casa de bolsa o un asesor financiero certificado para asesorarlo y ayudarle a tomar la mejor desición, lo mismo pasaría si quiere establecer un negocio en un giro en donde no tiene nada de experiencia, podría asociarse con alguien con esa experiencia o inclusive comprar una franquicia sobre ese giro, pues lo mismo  debe hacer cuando considere realizar una inversión en Bienes Raíces, ir y asesorarse con una oficina certificada y con amplia experiencia en la materia. Vaya a lo seguro. De esto dependerá en buena medida si su inversión en Bienes Raíces fué espectacular, buena, mediocre, mala o pésima. Una oficina independiente de Bienes Raíces no tiene compromisos con un solo desarrollador por lo que solo una oficina independiente le puede ofrecer todas la más amplia opción de oportunidades contrario a lo que un solo desarrollador le puede ofrecer, ya que ese desarrollador solo tiene uno o dos desarrollos para ofrecerle y es obvio que para el la mejor opción es lo que ellos desarrollan.

 

Por último hay que recordar que el tener el dinero en una cuenta de ahorros en un banco es una de las peores inversiones que pueda hacer, inclusive no se le debe llamar inversión ya que con tasas reales de solo 2 o 3% al año, la inflación se encargará de que en unos cuantos años su dinero se evapore como olla express.

 

 

 

 

 

Por eso le recomiendo que en la medida en que pueda, sus inversiones sean en Bienes Raíces.

 

 

Qué es lo más importante al considerar la compra de un Bien Raiz que le asegure una buena plusvalía?

Hay tres reglas que tomar en cuenta al momento de comprar una propiedad:

Regla Número 1:  Ubicación
Regla Número 2:  Ubicación
Regla Número 3:  Ubicación

No cometí un error a la hora de redactar, es la verdad, aquí y en China, la regla más importante a considerar a la hora de comprar una propiedad es la UBICACION, ya sea un terreno, una casa, un departamento, un local, una bodega, etc, etc.

No importa la arquitectura, no importa los acabados, no importa el precio, no importa nada más que no sea la ubicación, al final este factor es el que le va a dar plusvalía a la propiedad, no hay más.

Por qué?

La respuesta es muy sencilla, la tierra es finita, es decir no se produce más tierra, a menos que vivan en Dubai y hagan islas artificiales la realidad es que la tierra que tenemos en este momento va a ser la misma dentro de 1000 años, no va a crecer más el planeta y por x número de razones hay pedazos de tierra que la misma gente le han dado más valor que a otras. Las razones  lo explicaré más a detalle en otro post en este mismo blog. Mientras:

Como grandes ejemplos tenemos esta historia que recogí de Wikipedia sobre la isla de Manhattan en Nueva York:

El nombre Manhattan viene de los idiomas de los habitantes primitivos del área. La historia presenta una interpretación popular que enfatiza la forma como esta isla fue comprada por colonos holandeses a los nativos por 24 dólares el 24 de mayo de 1626 y el establecimiento de unas 30 familias judias holandesas dos años después, llegando desde Brasil, cuando Holanda devolvio a Portugal la colonia sudamericana que habia perdido cinco decadas antes, y fundaron la ciudad de New Amsterdam donde ahora se encuentra el downtown. Esta ciudad se convirtió en la capital del territorio de la Nueva Holanda, colonia holandesa de breve existencia. En 1664 pasó a la administración inglesa tras una resistencia relativamente débil de los holandeses, en parte debida al descontento de la población con el gobernador Peter Stuyvesant.
Los ingleses cambiaron el nombre de la ciudad por el de New York, bautizado así en honor del Duque de York, quien luego sería el Rey católico Jaime II de Inglaterra. El condado de Nueva York es uno de los doce condados originales del Estado de Nueva York, creados en 1683. En el momento de su creación, tenía la misma extensión que la ciudad de Nueva York y ocupaba toda la isla de Manhattan, la misma área que ocupa hoy día. En 1873, la parte occidental del actual condado del Bronx fue transferida al condado de Nueva York, desde el condado de Westchester y en 1895, la parte restante del Bronx también fue transferido al condado. En 1914, aquellas partes constituyeron el nuevo condado del Bronx.

Puente del Manhattan al amanecer.

El crecimiento de la población fue relativamente lento hasta llegar a la primera mitad del siglo XIX, cuando se fue difundiendo y desarrollando las nuevas actividades industriales (la propia Revolución industrial) y el comercio consiguiente, cuando ya existían los Estados Unidos como país independiente (desde fines del siglo XVIII). La expansión del núcleo original de Nueva York (downtown Manhattan) afectó a toda la isla y el desarrollo de los ferrocarriles a partir de mediados del siglo XIX (que servían para abastecer a las ciudades de todo tipo de productos) fue en gran parte responsable de que fuera una de las primeras ciudades del mundo en alcanzar los cuatro millones de habitantes. Por ello es que O. Henry escribió una obra, una colección de cuentos breves, que tituló Los cuatro millones y que hacía referencia al número de habitantes de Nueva York a comienzos del siglo XX y al hecho de que eran cuatro millones de historias que contar. Es el centro económico y social de la ciudad (Nueva York) más poblada de la costa este norteamericana. Albergó el Centro de Comercio Mundial hasta el ataque terrorista del 11 de septiembre de 2001.

Gracias a Wikipedia por esta breve nota, entonces volvamos al tema:


La isla de Manhattan tiene una extensión de tierra de 59.2 km2 o sea 59,500,000 metros cuadrados y en ese entonces pagaron 24 dólares los primeros colonos a los nativos y de hecho no fué pagado ni siquiera en moneda si no fué un trueque por utensilios y herramientas. Si tomamos en cuenta que un departamento de 2 recámaras en la mejor ubicación de Manhattahn se han vendido hasta en $50,000,000 millones de dólares nos podemos dar cuenta que la plusvalía de ese pedazo de tierra ha sido de más de varios cientos de  billones de dólares.

No cualquier pedazo de terreno de 5,950 hectareas vale esa cantidad de dinero, estoy seguro que en la región del desierto de sonora una extensión similar no vale ni remotamente lo mismo, o en la sierra de Guerrero y Oaxaca, o inclusive en otras regiones en Estados Unidos. La realidad es que en esa época yo creo que cualquiera pudiera haber tenido opciones similares de comprar esas cantidades de tierra al mismo precio, a lo mejor en Wyoming o Nevada o Dakota del sur, todos eran de alguna tribu nativa. Pero los que compraron Manhattan ganaron mucho más que los que hubieran comprado en Wyoming, al final lo que marcó la diferencia de la plusvalía de la tierra  fué  la bendita UBICACION, UBICACION, UBICACION.

No nos vayamos ni tan lejos ni tanto atrás en el tiempo, tenemos ejemplos muy claros muy cerca de nosotros, casí todos conocemos la famosa quinta avenida de Playa del Carmen, no la de Nueva York, pués no se si sea pura coincidencia con el nombre pero es que también esta muy pequeña avenida tiene una de las más grandes plusvalías de todos los tiempos, como ejemplo podemos dar el hecho de que un local de solo 14 metros cuadrados se pague una renta de $50,000 pesos al mes o sea $3,570 pesos por cada metro cuadrado, si tomamos el valor por capitalización de rentas de este local su precio en el mercado a la venta sería de $5,000,000 de pesos, si 5 millones de pesos por 14 m2 de tierra. Si lo comparamos con locales comerciales en la ciudad de Mérida, en donde el precio por m2 para una plaza nueva de renta puede ser de hasta $250 pesos por m2, vemos que hay un abismo de diferencia contra esos $3,570 pesos x m2 en la famosa quinta avenida de Playa del Carmen.

Así es en general en cualquier lugar, el valor de la propiedad es en función de su UBICACION, si una casa tiene un precio mucho más bajo que otra de las mismas características en cuanto a dimensiones y acabados es solo por el hecho de en donde están UBICADAS cada una, no por que la casa esté más barata que la otra signifique que es una mejor compra, por supuesto que no, la mejor opción siempre va a ser la que esté mejor UBICADA, ya que ese factor es el que le vá a dar la plusvalía a la propiedad con el paso del tiempo, así como vimos con los nativos y los colonos de la famosa isla de Manhattan.

Consulta : Wikipedia

¿ Cual es el error más recurrente y la principal razón por la que una propiedad no se vende?

Sin lugar a dudas al vender una propiedad existen varios factores que se tienen que tomar en cuenta para que la venta se haga en el menor tiempo posible, podríamos enumerar una lista bastante larga de variables a considerar, las cuales tocaremos más a fondo en otros posts en este mismo blog, pero la realidad es que la principal razón y la más recurrente es:

Sacar a la venta la propiedad con un precio demasiado alto, o sea sobrevaluar la propiedad

A esto se le conoce en el medio como "quemar la propiedad".

Todos los dueños piensan que su propiedad vale más que la del vecino por miles de razones y esto hace que salgan con un precio demasiado alto pensando en que si no se vende a ese precio pues simplemente se esperan a que llegue el comprador o más bien a que llegue el ingenuo que les va a pagar el doble por su casa y la verdad lo que menos hay en este mercado son compradores ingenuos, de hecho ellos se vuelven expertos muy rápido en cuanto a valoraciones de propiedades ya que ellos en su búsqueda empiezan a analizar todas las opciones disponibles de acuerdo a sus necesidades y en muy poco tiempo pueden darse cuenta cuando una propiedad está muy por encima de su precio normal pero son estos mismo compradores los que ya están en el mercado buscando propiedades quienes serían los compradores con los que hay mayor posibilidad de cerrar la venta inmediatamente siempre y cuando la propiedad no esté cara.

Hay una frase muy conocida en el medio inmobiliario y es la que dice que normalmente tu mejor cliente comprador es el primero que te hace la propuesta de compra. Por qué? por que es el que se dió cuenta de tu propiedad inmediatamente ya que tiene tiempo buscando ese tipo de propiedad en específico y como ya tiene tiempo buscando se ha vuelto un experto en ese tipo de propiedades, ellos ya peinaron la colonia varias veces, ya vieron diferentes opciones, ya los han atendido varios agentes inmobiliarios, ya saben las ventajas y desventajas de cada calle en esa colonia, ya sabén hasta que calle es la que tiene el bache más grande, pero sobre todo ya saben inmediatamente diferenciar una casa cara de una que está a buen precio; y que es excatamente estar a buen precio?

Estar a buen precio es simplemente estar dentro de un promedio normal de precio para esa ubicación, para ese tamaño y para esos acabados, a esto se le conoce como precio competitivo de mercado y las oficinas profesionales de bienes raíces llegan a ese precio cuando realizan un EMC (estudio de mercado comparativo) o también conocido como Análisis Comparativo de Mercado. Este análisis es fundamental para llegar al valor de la propiedad, no es en sí un avalúo hecho por un perito valuador, el cual es muy útil también pero este análisis se enfoca más en valorar la propiedad con la fórmula de que es lo que la gente está dispuesta a pagar en este momento por una propiedad de este tipo y características.

Una buena y profesional oficina de Bienes Raíces pueden llegar a cobrar por este estudio pero muchas otras no lo cobran y son parte del plan de asesoramiento que brindan cuando enlistan con ellos una propiedad en exclusiva.

Y por que se le "llama quemar la propiedad"? simplemente por qué los compradores potenciales ya se dieron cuenta que está fuera de precio y así la van a catalogar de ahora en adelante, no importa cuantas mantas ponga el dueño, no importa cuantas agencias de bienes raíces contrate el dueño, no importa cuanta publicidad se gaste el dueño, ya no importa nada ya que el mayor daño está hecho y es el haber ahuyentado a los compradores más interesados en esa propiedad.

Al final el vendedor acabará vendiendo esa misma propiedad al precio que hubiera indicado en el estudio comparativo de mercado pero la gran diferencia es que la venta se hizo mucho tiempo después, inclusive nunca se vende, una propiedad cara puede estar por años en el mercado en estos casos, cuando pudiera haberla vendido en mucho menos tiempo solo con escuchar lo que los compradores estaban diciendo, lo que el estudio comparativo de mercado le estaba diciendo.